Rehabilitació d'edificis o obra nova?

 

Sol presentar-se a l'opinió pública aquesta qüestió com a dilema entre dues alternatives polítiques mútuament excloents. Però caldria aclarir què s'està discutint en realitat. i què significa cada una de les dues opcions.

D'entrada, el concepte de rehabilitació dels habitatges és molt ampli i pot incloure la resposta a molt diverses necessitats: la rehabilitació constructiva i estructural dels edificis, l'aprofitament d'espais comuns, la implantació d'energies renovables i de plans d'eficiència energètica, la gestió econòmica de les comunitats de propietaris, el seu finançament, la recerca de possibles fonts d'ingressos, la promoció d'habitatges, la gestió de serveis comuns i moltes altres. En definitiva, tot allò que és matèria (o no) d'una política d'habitatge.

En aquest sentit, una política d'habitatge que tinga la rehabilitació com a un dels seus objectius prioritaris hauria de definir la seua pròpia estratègia global en relació a totes aquestes necessitats. Però aquestes necessitats es manifesten en forma d'una multiplicitat de situacions i problemes a resoldre que exigeixen un ampli i sòlid repertori de solucions. En cap cas hauria de partir d'una premissa tècnica a priori (la rehabilitació o la construcció de nova planta, per exemple) sinó que la solució tècnica hauria de ser la conseqüència d'aquella política.

Potser, per això, hauríem de reservar el terme 'rehabilitació' per a designar una política, però no per a designar una solució tècnica particular en un cas concret. ¿No seria millor parlar de la 'reparació' d'un edifici, en comptes de parlar de la seua 'rehabilitació'? 'Substituir' un edifici per un de nova planta és una solució tècnica que s'oposa i exclou la seua 'reparació'. Però no necessàriament es contradiu amb una política de rehabilitació.

És a dir, enderrocar un edifici d'habitatges i reedificar-lo de nova planta és també 'rehabilitar' els habitatges, si aquesta decisió és la conseqüència de l'aplicació de les directrius d'una política que aposta per la rehabilitació. I, encara que resulte xocant o polèmic, caldria qualificar de 'rehabilitació' també aquesta substitució. Això és legítim, a condició que justifiquem que la decisió és conseqüència de l'aplicació d'uns criteris prèviament establerts, que constitueixen precisament la 'política de rehabilitació'. I que mostrem els resultats globals d'aquesta política, on aquesta substitució es veuria integrada en un conjunt d'actuacions. Per exemple: reparar 85 edificis i reconstruir-ne 15, ¿no demostra prou la intenció i propòsit d'una política d'habitatge? O bé: promoure l'edificació de nova planta, ¿no és també 'rehabilitació', si es tracta de consolidar un barri amb un ús compatible?

El terme 'promoció' és ara un terme desacreditat, i amb raó, tenint en compte les connotacions i vinculació amb les pràctiques especulatives, amb la destrucció del medi, etc. Però, de la mateixa manera que convé deslligar els termes 'rehabilitació' i 'reparació', també convé desvincular els termes 'promoció' i 'obra nova'. En definitiva, només serà possible una política de rehabilitació d'habitatges ambiciosa si hi ha una estratègia de 'promoció de la rehabilitació', aprofitant l'experiència i tècniques de la promoció residencial.

En conseqüència, abans de discutir si convé reparar o substituir un edifici hauríem de definir quin és l'objectiu de la política d'habitatge, en el marc de la qual encarem aquest problema particular.

Quan estudiem quina opció és la més favorable en un cas concret, podem, certament, aplicar el concepte de la ruïna tècnica, que no és un mal criteri, i que té ja un llarg recorregut jurídic: si el cost de reparació supera el 50% del cost de reposició, aleshores no val la pena reparar. Però, mentre que la valoració econòmica de la reconstrucció d'un edifici és una operació, en general, suficientment fiable, la valoració d'una reparació està subjecta a moltes variables, sovint incertes. En essència, són dues: d'una banda, l'avaluació de l'estat de conservació de l'edifici; de l'altra, la definició de les prestacions que se li exigeix, una vegada reparat.

Si l'avaluació de l'estat de conservació de l'edifici i la definició de les seues prestacions es fonamenten en els requisits establerts per la normativa vigent, és evident que reparar no serà, sovint, una bona opció. De fet, amb aquest supòsit de partida, la major part dels nostres edificis deuen estar en ruïna tècnica. Per això, la valoració de la reparació ha de fonamentar-se en la fixació de les prestacions que ha de tenir l'edifici reparat.

En general, hi ha consens general respecte a les prestacions d'accessibilitat o d'eficiència energètica. I, naturalment, respecte a l'estabilitat i seguretat de l'estructura. Però, a poc que aprofundim en aquestes qüestions, arribem fàcilment a indefinicions i contradiccions. Sobretot quan comparem les prestacions exigides a l'edifici reparat amb les de la major part dels edificis existents.

Aquesta és, doncs, la qüestió clau: definir les prestacions que exigim a l'edifici reparat. I, malauradament, aquest 'programa de necessitats' no consta en l'encàrrec de valoració del cost de reparació per part d'un equip tècnic. No s'hi val remetre's a la normativa vigent, la qual ofereix molts dubtes d'interpretació en l'aplicació als edificis existents.

Per exemple, quin és el coeficient de seguretat exigit a l'estructura d'un edifici existent? Bé, tots estarem d'acord: l'estructura ha de ser segura i estable. Però això, què vol dir? Un coeficient de seguretat igual a 1,0? A 1,2? O a 1,6? Quan un edifici cau, es perita i va i resulta que tenia un coeficient igual a 0,83. Per això va caure. Vaja! No serà que, a l'inrevès, l'esfondrament de l'edifici és la causa d'aquest coeficient?

Peritar l'estructura d'un edifici no és senzill. Se li demana al tècnic el que no se li demana a un metge: que acredite amb la seua signatura que el seu pacient no morirà durant els propers deu anys. Però quina estimació de càrregues 'raonable' ha de fer? Quants assaigs i proves previs ha d'ordenar? Quin coeficient de seguretat ha d'adoptar? La normativa vigent, en el cas dels edificis existents, no contesta cap d'aquestes preguntes. I si ens atenim a la seua literalitat, aleshores la reparació no és mai una bona opció.

L'Administració ha de fixar quines han de ser les prestacions de l'edifici reparat, si vol aplicar una política de rehabilitació coherent. Per a fer això, no ha de redactar noves lleis. Més lleis no, per l'amor de Déu! Simplement, ha de dissenyar la seua pròpia estratègia, però ha de fer-ho amb decisió i compromís: amb una intenció. Ha de posar el seu propi llistó, el nivell del qual vindrà determinat per un criteri que ho condiciona tot: la viabilitat econòmica de la seua política. Només així podrà aconseguir resultats, els quals seran models per a la iniciativa privada.

 

 

Edició 1 (17/11/2018)

Redactada i aprovada per

Joaquim Iborra Posadas

joaquim.iborra.rehabi-li-tar.com